半岛综合体育腾讯财经讯 2024全国两会召开之际，全国政协委员、中信资本控股有限公司董事长兼首席执行官（CEO）张懿宸准备的提案之一是《现阶段支持商业不动产平稳健康发展的政策建议》。

　　张懿宸提出半岛·体育中国官方网站平台登陆，在现行土地期限制度下，商服、办公用地的期限分别为40年和50年，未来5-10年间，很多开发建设较早、位于城市核心区的物业即将面临产权到期的现实问题。但目前尚未出台国家层面的统一的政策措施，该类物业的持有者无法建立稳定预期；会引起潜在投资人对临期物业资金流前景的担忧，不利于项目投资和交易的正常进行。

　　他建议，出台全国性的商业、办公物业到期衔接措施，明确具体的处置方式、成本负担和操作路径，稳定市场预期和投资信心。

　　商业不动产作为重要的城市基础设施半岛·体育中国官方网站平台登陆，承载着消费购物、科研办公和休闲娱乐的重要职能，对稳定就业、扩大消费半岛·体育中国官方网站平台登陆、拉动投资具有不可替代的关键作用。随着时间的推移，目前我国城市化进程进入成熟阶段，商业不动产在期限政策实践和金融支持等方面也出现一些亟待解决的诉求。

　　1、城市核心区商业物业部分面临产权到期问题，且尚无全国性的到期接续政策，不利于稳定持有人和投资人的未来预期。在现行土地期限制度下，商服、办公用地的期限分别为40年和50年，未来5-10年间，很多开发建设较早、位于城市核心区的物业即将面临产权到期的现实问题。但目前尚未出台国家层面的统一的政策措施，该类物业的持有者无法建立稳定预期；会引起潜在投资人对临期物业资金流前景的担忧，不利于项目投资和交易的正常进行；同时也会引起金融机构担忧未来前景的不确定性半岛·体育中国官方网站平台登陆，进而限制了临期项目融资业务的正常开展。

　　2、商业物业并购贷款期限较短，一定程度上制约了该类项目的市场流通。商业办公类物业由于其单价高、体量大，在市场流通交易过程中一般都需要并购贷款的支持。但目前银行的并购贷款期限较短，最长不能超过7年。在前些年资产价格快速增长的背景下，7年的期限尚不足以覆盖足额的并购贷款本息，资产价格增速放缓后则更难以为继。此外，贷款期限短也不利于建立物业持有人长期持有、长期运营的信心。

　　3、不动产相关的经营性物业贷款和并购贷款尚无有效的接续机制，在当前市场环境下可能会累积金融风险。经营性物业贷款作为固定资产贷款投放的主要品种，具有成本低、期限长、规模大的特点，也是商业物业持续健康运营的重要保障。但在现行规定下，对于非房地产企业而言，经营性业务贷款无法用于置换即将到期的并购贷款，这对计划长期物业的投资方而言，如果不能顺利出售并购物业，在并购贷款到期阶段势必会形成较大的资金流压力，进而累积为全市场的金融风险。

　　1、出台全国性的商业、办公物业到期衔接措施，明确具体的处置方式、成本负担和操作路径，稳定市场预期和投资信心。综合考虑历史成本、社会贡献、城市规划等因素，建立框架全国统一、标准因地制宜的不动产到期接续政策，使物业持有人能够切实规划项目未来现金流，稳定持有人预期；同时也能给潜在投资人和金融机构以确定的前景，为商业办公项目提供投资端和融资端的双重保障，促进商办类大宗交易市场的平稳健康发展。

　　2、研究商业物业并购贷款的评估机制，适当放宽期限限制，更好地贴合市场主体的业务需求。建议评估近年来银行存量商办类资产的总体回报水平，结合商业办公类不动产的资产特点，参照按揭贷款和经营性物业贷款，适当延长并购贷款的期限要求，使之能够匹配不动产资产长期运营、稳定回报的现实诉求；同时也能更好地发挥金融对该类资产的支持力度，促进商业办公项目的交易活跃度。

　　3、出台并购贷款到期衔接的指导意见，放宽经营性物业贷款的用途限制，缓解并购贷款到期后的市场风险。打通针对同类资产不同品种之间贷款的区隔，在资产运营稳定、借款人风险可控的前提下，可以用期限更长的经营性物业贷款半岛·体育中国官方网站平台登陆，接续即将到期的并购贷款，确保不因为贷款品种和用途的限制而影响健康项目本身的现金流稳定。