半岛综合体育近年来，由于商办物业低迷，商服地块较难出让，市区频现商服功能绑定在住宅地块上出让的现象。而此前进行的商服地块更改功能为居住用地块，也带来一些弊端。在此背景下，商办物业探索“去库存”成各方关注的焦点。

　　上月底，“京都”联合体以12.52亿元竞得城市中央绿轴E-26b地块，楼面均价19357元/㎡，创区域新高。令许多市民和业内人士惊叹的是，该地块并非纯住宅或以住宅为主，而是一宗结合居住、商业、商办为一体的多功能地块，要求建设不少于24990㎡的办公物业、不大于10710㎡(含菜市场2000㎡)的商业物业，且不得采用住宅套型式设计。因此，该地块的实际住宅楼面价远远高于19357元/㎡。

　　同时包含住宅、商业、商办物业的多功能地块并非只有该地块。与其隔市府路相望的新希望·白麓城，就是由组合地块形式出让，其中市府路沿线的城市中央绿轴区域F-06地块为商办性质，要求建设58501㎡的商业、办公物业，其中商业物业面积不超过17550㎡。

　　去年底，由“万科”竞得的洪殿片区B-35地块，除要求至少有一幢高度控制为150-200米的地标建筑外，还要求建设不小于4950㎡的商业物业、不小于23900㎡的办公物业，并按中轴线整体城市设计控规要求对建筑风格及色彩、建筑体量、建筑群体空间组合关系、建筑功能、建筑要素、交通组织等方面作出详细控规。

　　近年来，除本身定位为主打商业的城市综合体外，像上述地块这样住宅加一定量商业、商办物业的多功能地块呈增加趋势。

　　温州土地市场已多年存在“住宅热、商服冷”的现象。去年以来，市区住宅及含少量商业的商住用地频频热拍，而商服地块依旧延续前些年的“寒流”，多数以底价或略高于底价成交，甚至流拍，仅有极少数地段优越BOB·半岛、总量小、总价低且主打商业而非办公的地块出现“抢地”现象。

　　为加快土地出让步伐，近年来不少规划中的商服用地纷纷更改用途为住宅用地，或增加住宅功能成为商住用地，以当前在建、在售的楼盘为主，包括宏地·温州府、中梁·香缇国际、中梁·香缇华府、中梁·龙湾首府、华鸿·中央湖公馆、德信·大悦湾、大发·凯旋门等，以及刚出让的“华润地块”。其中，“华润地块”位于滨江商务区核心地块，四周均为商务楼BOB·半岛，为与周边建筑风格相符，要求建设开放式住宅，且具有较高的容积率。此外，最初规划为商服地块的桃花岛片区T-04-04/07地块在经过反复调整后，最终确定为商住地块，计划于第四季度出让。

　　然而，并非所有商服地块都适合更改为住宅、商住地块。以城市中央绿轴一宗由商服更改为住宅的地块为例，该项目位于城市主干道交叉口，部分建筑主体紧邻两条主干道，尤其是地块南侧，较为嘈杂。而近期由“京都”联合体获得的多功能地块要求商业商务部分沿市府路设置，不仅能保证其住宅部分“闹中取静”，还有利于城市主干道形象提升，并与周边商务楼形成良好的商务办公氛围。

　　一边是商服地块行情低迷，另一边又陆续出让含住宅、商服性质的多功能地块，可见将商服功能绑定在住宅地块上是一种无奈之举。而许多开发商也将商办物业打造为SOHO、LOFT等“宜居宜商”的类住宅项目。据悉，这些多功能地块往往位于滨江商务区、城市中央绿轴等重点打造的城市亮点区块，根据规划BOB·半岛，这些区域往往设置了一定量的商服功能，形成大型服务业平台，以推动产业转型升级BOB·半岛，并有利于城市形象。

　　一位相关部门工作人员表示，将商服地块更改为住宅地块，确实可以很快建成，但会使得城市功能缺失BOB·半岛，对城市发展造成阻碍而无法弥补。也有业内人士表示，一些长期看好的商服用地，可选择控制供地节奏，推迟地块出让时间。

　　然而，当前我市多数商办物业销售情况不乐观，使得开发商对此类物业投资意愿不强，如何推动商办物业“去库存”成为难题。同时，政策层面的“商改住”尚未正式实行。不少业内人士均认为，实体经济低迷是主要原因，但并非没有出路。事实上，由于近年来老工业园区“退二进三”，使温州的商办物业从原先的相对紧缺变成严重过剩，而高端商办物业依旧不多。多数由老厂房改造的办公用房存在着土地利用率低、硬件设施老化等问题，依旧“低小散”，并对吸引人才造成一定的阻碍。

　　“应像城中村改造那样拆除一些老工业区，置换土地功能，在减少总量的情况下增加需求、提升档次。”一位业内人士说道。此外，也有人建议采取“住宅禁商”，既能增加商办需求，又能确保居住舒适。商报记者 王而凡 文/摄