半岛综合体育“商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。”

　　这段复杂的解释，是否让你明白了你未来或者正在从事的工作的主要内容呢？我觉得有点难。因为它的确覆盖了太多的内容和角度。

　　比如说，如果你是用途来区分，住宅是用来居住的，那么商业，一定用来从事和居住无关的商业活动的。但是随着居家办公和电子商务的兴起，似乎在家办公也不是什么难事。

　　又比如，零售地产，那么难道只有零售批发市场、百货和购物中心才属于商业地产吗？为什么又要区分狭义的商业地产呢，广义又是什么意思呢？

　　还比如，如果我们用变现的模式来区分，是不是只有出租的模式才是商业地产呢，但是很多商业办公和公寓也能出售啊，一些住宅项目也能够转为租赁公寓啊，那这些以租赁为主的住宅项目，又是不是商业地产的范畴呢。细想一下，似乎每一个解释都有互相矛盾的地方，我们应该如何理解。

　　客观上说，既然是一个商业地产项目，一定有一个标准来定义他为什么属于商业地产。那这个标准就是土地性质。

　　我国对于土地性质有着明确的规定。按照2011年最新办的城市用地分类与规划建设用地标准半岛·体育中国官方网站平台登陆，将土地大类分为了居住用地、商业设施服务用地、工业用地和物流仓储用地等这四个主要类别。那么很明显，凡是属于商业设施服务用地范畴，理论上都可以叫做商业地产项目。

　　比如下图所示的商业服务业大类中，b1和b2就是我们常常理解的零售地块和办公地块。也一般在日常商业活动中见到的最频繁。

　　当然，也常常会有一部分工业项目用地被大家直接当作商业地产项目，比如我们最常见的创意产业园。现在市面上各个一二线城市里，充斥着大量的网红产业园项目，他们通过对以前破旧的工业园进行改造升级，通过氛围营造、硬件升级重新作为商务办公出租给第三方直接作为办公使用，但是他们的土地性质还是属于工业用地。可事实上，他们在实际操作中就是属于办公商业地产的存在，比如说北京798艺术区（原北京电器厂），上海红坊（原钢铁厂），深圳的南海意库（原中国最早的三洋厂房），等等。

　　所以，从地产公司的角度来说，当获取购买这个项目的时候，已经可以通过土地性质来确定他是否属于商业地产项目了。

　　其次，我们还要了解在实际操作中，商业地产公司主要管理着哪些商业，是按照土地性质吗。其实并不全部，事实上，不同的公司对待商业项目管理是不一样的。

　　以上业务类型，可以说构成了房地产公司的所有底层架构。无论说你做文化产业，做体育产业还是做酒店、旅游，最后落到实处就是自持一部分地产，出售一部分地产，从而获取项目收益，这个业务逻辑是不会变化的。区别是用不同的盒子（做旅游、做文化、做体育等）来包装好，以方便向政府获取土地。

　　大家好理解的是卖房子，现在房子的价格这么高，房地产企业一般都会被大家指责为暴利行业，大部分的房地产商从私营包工头发展为拥有上百亿资产的成功人士，房地产在最近的二十年的确享受了政策红利。

　　直白说，就是把房子租出去给别人，获取租金收益。和出售物业最大的不同点 —— 商业需要持续运营。也许有人要问了，为什么要运营呢，不是已经租出去了吗？是的，已经租出去了。但租是有时间限制的。如果合同时间是3年，那我第3年是不是还要再租一次，那这个时候租金应该是多少呢？是不是要涨，那如果要涨，支撑的依据是什么呢？是因为人气高了、商家赚了更多的钱？如果人气很差，商家不但不愿意涨，甚至于退租，那你就会承担相应损失了。

　　所以出租物业很大以及很重要的一部分工作 —— 是需要雇佣一些人来持续运营这些物业，让这些物业的人气更旺，更多人知道，让这个物业的租金能收取的更高。这样，这些物业的价值就更大了。因此我们也把出租物业叫做自持物业。

　　商业地产公司的起源，大部分是从经营自持商业项目租赁开始的。自持，就是公司自己持有产权，不对外出售。在房地产发展的早期，总有一些商铺因为各种原因无法及时出售，也或者老板出于保留部分自有资产的考量，不愿意出售，但是这部分自持资产总不能一直空在那里。

　　这个时候，地产营销会开始设置一个租赁专员来负责商铺出租的事宜。这就是商业公司诞生的开始。随着地产业务的增多，被动持有的自持商业项目日益增多，有些为了政府的要求，还需要配套酒店，有的时候为了营销卖楼的需要，还需要设置一些社区中心，来完善周边的商业配套，这些被动需求的增加，导致商业的管理规模逐渐放大，单独的商业地产部门可能已经不能满足资源统筹的需要，从经营管理以及财务避税的角度，成立商业地产公司都慢慢成了必然之选。

　　商业地产公司或者集团的兴起，绝大多数都在最近的6-7年之间。2015年前后，各大知名地产集团都会设置商业地产公司用来主动运营商业地产项目。主流的商业地产公司都是经营自持商业项目租赁的，比如说自持商铺，写字楼、购物中心以及酒店等。随着规模的放大，有的商业地产公司继续细分为以购物中心为主的商业地产公司，以酒店经营为主的酒店公司，比如说万达商管，和万达酒管公司。

　　所以，区分他们很简单，主要是自持商业项目，并且以租赁为主，这里包含了大家熟悉的社区零售商业（购物中心、街区商业、百货或者超市等）、高端办公（写字楼、创意产业园等）以及租赁性住宅（长租公寓、酒店、养老公寓等），这些基本构成了大部分商业公司的管理模式。

　　我们常把室内购物中心叫做盒子半岛·体育中国官方网站平台登陆。特征就是空间基本上为全封闭，从入口进来后，就会身处于这个相对封闭空间里活动。哪怕这里设有大大的中庭、漂亮的景观、甚至设置了很多水系小道，统统都还是属于封闭性的购物中心，我们叫做盒子商业。

　　购物中心就是随着人们对生活品质和舒适度的要求而诞生的。具体的定义大家百度就可以了，我这里就不详说了。但因为购物中心面积较大，公共面积也很大，所有大部分的购物中心都由开发商自己来做。为什么？说白了，最早房地产商做购物中心，核心目的是推动其楼上住宅的销售。因为有了购物中心，住宅的楼比旁边的楼每平米可以多卖1000元或者更多，这样一来，舍进购物中心的那点小亏损和因此给楼价带来的利润比起来，就不算什么了。因此房地产商愿意去投入购物中心的开发建设，甚至组织团队管理和运营购物中心。

　　随着发展的深入，好地段的购物中心随着地段的成熟，租金的提升，逐渐成了一个会生金蛋的母鸡，每年都能带来不菲的租金收益，并且不断攀升。这个过程不像售楼，收益是年年稳定有。此时房地产商发现，商业地产会带来稳定的现金流，从而促使更愿意将更多资源投入到其中。商业地产至此就越滚越大。

　　盒子商业以外，基本可以简称街区商业了。这种最大的区别就是露天的，基本没有天顶。或者仅仅局部封顶。所以，当空间为露天或者半露天时，我们都可以将之统称为社区商业。

　　基本没有什么规划可研，属于住宅的下的商业配套；在这里不做详细的阐述了。一般就是卖，卖不动，就先自持，等好的时候再卖。如果自持，建议有条件就全部自留有餐饮条件的，以便未来持续出租可用。但现在住宅底商，基本也不允许有重油烟的餐饮存在了。

　　这就是现阶段深受大家喜欢的开放式商业街区半岛·体育中国官方网站平台登陆，本质上，还是购物中心的一种表达方式。此类型出现的较早，且已经成功的项目，有大家耳熟能详的北京太古里、上海新天地等等。这2个项目，从推出之初就开始关注。无论是太古里还是新天地，首先是占据了一个极佳的地理位置；其次，都有着十分符合调性与定位的规划布局，具备了网红属性的环境设计与建筑；最棒的，当然是不断更新完善的招商运营……这些都是成功的关键因素，一个也不能少。

　　每个城市，都有一条专属的网红步行街，同时，往往也是旅游打卡点。比如，深圳的东门，广州的北京路……这里分布着大大小的百货商场，以及各种类型的餐饮和实体店，往往还会出现几家老字号……整体商业类目繁多，综合性价比高，吸引着游客和追求价廉物美的年轻人。

　　比如，太古里、上海新天地、深圳海上世界、欢乐海岸等。他们都位于区域核心商圈，一般以封闭盒子+开放式商业为主，配合酒店、写字楼，构成了一个TOD商业综合体，其实又以开放式街区更为引入注目。深圳近一年开业的宝安欢乐港湾，以深圳最大摩天轮为特点，瞬间将整个宝安的滨海岸线提升了一个层次。每当开车行驶在沿江高速上，可以看到一个绽放着的美丽港湾，这是商业提升城市名片的典型之作。如果有机会来深圳，建议大家一定看看。

　　其实，和上海新天地是略微相似的，新天地项目不仅只是新，还有一个历史的沉淀，那里是最早的会议的举办地。最近类似这种老街区改造的项目，特别的多也很火，从广州的永庆坊到深圳南头古城，各地都有类似的项目在运营。

　　由于受到拿地容积率、或者规划设计的限制，很多商业项目在拿地时，已经明确了必须是开放式街区，不允许有封闭顶盖。因此，开发商在做设计时，就必须考虑用开放式的购物中心来运营。自己操盘的过类似项目，就存在很多此类被迫开放式的情况，这种没有考虑后期运营的开放式，会给未来留下大的隐患。

　　简单说半岛·体育中国官方网站平台登陆，写字楼和产业园是提供给企业办公所用，而百货和购物中心是提供居民消费所用。从实操层面，办公的复杂度不比购物中心，但从重要性角度来讲，办公无外乎是更受政府青睐。

　　房地产商兴建了甲级写字楼，然后将办公空间租给企业使用。租赁过程很容易理解。但这里的关键点在于入驻写字楼或者产业园办公的企业。尤其是核心地段的甲级写字楼，本身很多就是为了很多五百强企业量身定做，为了就是让这些企业能将区域总部放置在这里办公。一些世界级的企业一旦入驻，给当地政府带来的不仅仅是gdp的贡献，也包括了税收和岗位就业。这个才是写字楼和产业园的核心贡献。

　　甚至于，我们看到很多一线城市用极低的土地价格，定制的招牌挂条件，就是为了吸引知名的企业入驻。比如，华为将部分总部搬迁至东莞松山湖，结果用一己之力将东莞的松山湖打造成为高新企业基地，而周边房价一跃成为东莞最高的房价，远超东莞市中心。又比如为了留住腾讯，深圳市政府在大前海宝安滨海用极低的价格给到腾讯，让其修建总面积100万平方的企鹅岛。

　　这也就是为什么很多出让土地中都要明确开发商自持部分或者全部自持写字楼项目，其核心目的也是为了更大程度上满足政府招商引资的要求。有一些哪怕不具备企业经营的偏远地区，仍有不少政府不顾市场设置大量办公物业，从而给商业地产经营者留下了更难的经营壁垒。

　　酒店本身很难赚钱。尤其是五星级酒店。除了一线城市位置较好，早期地价便宜的酒店以外，现在新建的五星级酒店基本很难赚钱。大家可能会对我这个观点嗤之以鼻，说不可能啊，五星级酒店定价如此之贵，每次甚至订不到房间，怎么会亏损严重？但事实不是这样的！

　　在项目拿地的过程中，尤其是综合体地块，政府会强制配套必须做五星级酒店，甚至于指定一些国际品牌酒店，否则你就拿不到这个地块。从而导致开发商从一开始就只能被迫上马五星级酒店。但是五星级酒店，尤其是国际五星级酒店，其建筑成本是极其高的半岛·体育中国官方网站平台登陆。

　　以五星级酒店为例：不考虑地价的情况下，一般的单方建安成本可以高达1万元左右。大家对这个数字可能不太敏感，那我做给一个数字。一般的商务酒店，单方建安成本可以控制在2000元到3000元左右；一个比较好的地产公司，自己的酒店品牌豪华型，最高也可以控制在6000元左右。那么也就意味着，五星级酒店的单方造价成本，是要远远高于商务酒店的。这就导致了五星级酒店在建设之初，其总投资的地价就十分之高。

　　比如，泳池等都有明确的要求。因此导致可能只有小于½的建筑面积，可以用来作为客房面积使用。而扣除掉功能房以后，有将近¼的面积必须拿来作为公共配套。这样导致了可产生收入的客房数少，而公共面积的能耗支出增加。因此五星级酒店的日常运营成本也随之增加。

　　酒店的经营过程中，由于淡旺季十分明显，工作日的入住率与周末入住率有非常大的区别，而星级酒店的人力配置必须按照标准配置。导致淡季人浮于事，旺季人忙不过来，因此人员效率也不高。

　　第四，除了以上这些综合原因，还有一个最核心的原因，就是盖一个五星级酒店实在是太贵了。

　　这些原因的叠加，最终导致大部分五星级酒店是不赚钱的。甚至连投资也收不回来。

　　酒店经营的现实：看上去净现金流好看，但事实上，加上折旧摊销后，就变得非常难看了。当然，也不排除很多地产开发商看上了酒店的现金流。因为酒店的整体经营，现金流水是非常巨大的。如果同时拥有80家以上，那么一个月里，可以为集团贡献巨大的现金流。这也是为什么最近很多煤老板购买酒店的关键原因。

　　在前几年，很多公司考核现金流，在进行投机时，很显然就会把眼光都放到了这个盘子里。与此同时，五星级酒店的品牌管理方，每年根据酒店年销售额和利润，按照一定比例进行抽成，向业主方收取数千万元的管理费用，在当前的情况下，试问，哪个业主不想赶快出手呢？

　　五星级酒店是中国经济高速发展的产物，它见证了中国繁荣的历程。随着公务消费的叫停，以及国人的日益理性消费，对于五星酒店的华丽高贵，大家开始更倾向于了舒适实用型的。

　　酒店的专业书籍很多，有很多大学也有专门的酒店管理这个专业，我在这里不多讲。但是作为一个商业地产行业从业人员，对于一些必要的酒店知识还是需要的，在这里，我简单介绍一下，让你略微懂得一些酒店经营的重要指标，以保证必要的时候显示你的专业。