半岛综合体育从增量市场来看，2024上半年，商办用地供求规模处近年来低位，商办用房投资、新开工同比均下降，销售同比小幅增长，头部企业投资布局进一步收缩聚焦核心城市。从存量市场来看，商铺和写字楼租赁需求均延续温和恢复态势，上半年商铺租金涨幅收窄，写字楼租金仍下跌；大宗交易市场保持一定活跃度，一线城市商办资产仍最受投资人青睐。展望未来，下半年宏观政策预计将继续发力扩内需、促消费，推动消费潜能释放，激发经营主体活力，支撑商业地产市场恢复，商业地产企业应充分把握市场恢复契机和政策机遇，持续强化运营能力，着力提升业绩表现，实现稳健发展。

　　增量市场：商办用房开发投资下滑，土地成交处近年低位，新开购物中心中二线城市占比超四成

　　1.商办新房市场：1-5月全国商办用房1开发投资额同比下降9.7%，新开工面积同比下降26.4%，销售面积同比微增0.5%

　　2024年1-5月，商办用房投资、新开工同比均延续下降态势，销售面积同比保持平稳。2024年1-5月，全国商办用房开发投资额为4493亿元，同比下降9.7%；新开工面积为2741万平方米，同比下降26.4%；销售面积为3071万平方米，同比由2023年底的下降11.1%转为小幅增长0.5%。

　　1新房市场部分，商办用房指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。

　　1）商业营业用房：投资开工下滑，销售保持平稳，2024年1-5月开发投资额同比下降12.2%，新开工面积同比下降27.0%，销售面积同比小幅增长1.8%

　　商业营业用房投资、开工：2024年1-5月，全国商业营业用房开发投资额为2800亿元，同比下降12.2%，降幅较2023年末收窄4.7个百分点，企业投资意愿仍偏弱；新开工面积为1919万平方米，同比下降27.0%，降幅较2023年末扩大6.6个百分点，企业开工情绪偏低。

　　商业营业用房销售：2024年1-5月半岛，全国商业营业用房销售面积为2192万平方米，同比由2023年末的下降12.0%转为小幅增长1.8%，但增幅较1-4月收窄。

　　2）办公楼：企业投资开工意愿较低，2024年1-5月开发投资额同比下降5.1%，新开工面积同比下降24.9%，销售面积同比小幅下降2.5%

　　办公楼投资、开工：2024年1-5月，全国办公楼开发投资额为1693亿元，同比下降5.1%，降幅较2023年末收窄4.3个百分点；新开工面积为822万平方米，同比下降24.9%半岛，降幅较2023年末扩大6.4个百分点。

　　办公楼销售：2024年1-5月全国办公楼销售面积为879万平方米，同比小幅下降2.5%，降幅较2023年末收窄6.5个百分点。

　　2.商办土地市场：上半年300城纯商办用地成交规划建面为4177万平方米，同比小幅增长6.2%

　　图：2015年上半年-2024年上半年全国300城纯商办用地推出及成交面积走势

　　2024年上半年，全国300城商办用地推出及成交面积总体保持平稳。2024上半年，全国300城纯商办用地推出面积为4778万平方米，同比小幅增长2.1%；成交面积为4177万平方米，同比小幅增长6.2%，土地供需规模均处近十年低位。

　　一线城市因推地较少，商办用地成交量有所下降，二线城市低基数下同比有所恢复，三四线年上半年，一线城市商办用地推出及成交规划建筑面积分别为147万平方米、161万平方米，同比分别下降35.9%、38.3%；二线城市商办用地推出及成交面积分别为1701万平方米、1680万平方米，同比分别增长17.6%、25.8%；三四线城市商办用地推出面积为2930万平方米，同比小幅下降2.5%，成交面积为2336万平方米，同比基本持平。

　　3.新开业购物中心：企业投资进一步聚焦核心城市，1-5月北京、重庆、武汉等新开项目较多

　　2024年1-5月，全国共新开业3万方以上购物中心89个，总建筑面积约773万平方米，与2023年同期相比，新开业项目数量减少19个，总建筑面积下降一成左右，新开业项目平均建筑面积较2023年同期增长约6%。2024年下半年，预计购物中心项目竣工、开业节奏或加快，但全年新开业购物中心体量较2023年预计将有所减少。

　　鉴于当前商业地产市场仍有待恢复，企业投资布局更加聚焦于经济发达、消费市场活力强、消费需求旺盛的高能级城市。2024年1-5月，一线城市新开业购物中心数量为15个（约102万平方米），较上年同期增加2个；二线城市新开业购物中心数量为39个（约420万平方米），较上年同期减少5个；三四线城市新开业购物中心数量为35个（约250万平方米），较上年同期减少16个。从各线城市新开业项目数量占比变化来看，2024年1-5月，一线个百分点。

　　存量市场：商办租赁需求温和复苏，但供大于求态势未改，头部企业强化运营能力实现稳健经营

　　1.商业项目分布：五大核心城市群高能级城市商业市场发达，存量购物中心规模占全国六成

　　从购物中心分布来看，五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游城市群）已开业购物中心数量约3800个，总建筑面积约3.3亿平方米，占全国购物中心存量比重约60%，其中长三角、珠三角等东南沿海城市群内的一二线城市及部分三线城市均有较多购物中心，其他城市群仅部分核心城市商业发达。

　　以2023年末城镇常住人口计算，截至2024年5月，我国城镇人均购物中心面积约0.6平方米，整体购物中心增量开发空间已较小。

　　一线城市购物中心存量规模已较大，人均购物中心面积约1.0平方米，未来存量项目的竞争将更加激烈；二线城市城镇人均购物中心面积约0.9平方米，接近一线城市水平，部分城市存在商业项目过剩的风险；三四线城市当前城镇人均购物中心面积仍较小，约为0.4平方米，但多数三四线城市人口基数小、消费能力不足，只有抢先卡位才具备生存机会，企业需谨慎研判。

　　从一二线城市情况来看，重庆、北京、深圳、广州、天津、郑州城镇人口规模超千万，且城镇人均购物中心面积接近或低于一二线城市均值，未来或存在一定增量开发空间；上海、成都、武汉、苏州、杭州、西安、长沙、南京人均购物中心面积接近或大于1.0平方米，但由于城镇常住人口较多，对现有项目运营具有一定支撑；沈阳、宁波、昆明、无锡、南昌、贵阳、厦门等城市城镇人口在800万以内，人均购物中心面积在0.9平方米以上，未来或需注意控制增量开发的节奏。

　　2.商办租赁市场：上半年百大购物中心租金上涨0.25%，重点城市写字楼租金下跌0.76%

　　1） 商铺租赁市场：消费市场平稳运行，上半年重点商业街、商圈（购物中心）租金均小幅上涨，但涨幅收窄

　　图：2018年-2024年全国重点城市主要商业街、重点商圈(购物中心)平均租金及环比变化

　　2024年上半年，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24.37元/平方米/天，上涨0.09%，涨幅较2023年下半年收窄0.01个百分点；由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为27.17元/平方米/天，上涨0.25%，涨幅较2023年下半年收窄0.07个百分点。

　　2） 写字楼：上半年重点城市主要商圈写字楼租金延续下跌态势，累计跌幅为0.76%

　　2024年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.67元/平方米/天，环比下跌0.29%，跌幅较一季度收窄0.18个百分点，上半年累计下跌0.76%。

　　3.商办大宗交易：一线城市商办资产最受青睐，险资、信托等机构持续关注优质不动产投资

　　从交易宗数2来看，2024年1-5月，中指数据共监测到大宗交易68宗，涉及一线宗，其中北京、上海交易宗数分别为14宗、13宗，依旧是大宗交易最为活跃的城市。涉及二线宗，其中成都、沈阳、青岛交易宗数相对较多，均为3宗。涉及三四线宗，发生交易的城市包括江门、台州、嘉兴等十余个城市。以披露交易金额的交易计算，2024年1-5月，中指数据共监测到大宗交易369亿元，同比下降32%。其中

　　二线亿元，其中成都、沈阳交易金额相对较大，在40亿元以上。三四线亿元，其中泉州、江门交易金额在10亿元以上。图：2023、2024年1-5月各物业类型大宗交易宗数占比

　　2024年1-5月，以商业地产项目（含商业、写字楼、综合体、酒店）为标的的大宗交易共49宗，占全部交易的比重超七成；其中商业及写字楼项目依旧较受投资者青睐，交易宗数分别为20宗、16宗，合计占比约53%，较上年同期提升6个百分点；酒店及综合体的交易宗数分别为7宗半岛、6宗，合计占比约19%，与上年同期基本持平。工业厂房的交易宗数为10宗，占比约15%，与上年同期基本持平。其他物业类型资产（含物流仓储、工业园区、公寓等）的交易宗数合计为9宗，占比约13%。

　　2024年1-5月，内资企业依旧主导大宗交易市场需求，机构投资人交易金额较大。

　　以披露买家的交易计算，内资企业交易宗数占比为87%，较2023年同期增长4个百分点；其中，国资平台、机构投资人（含AMC、险资、信托、券商等）、内资房地产企业（含开发商、商管公司、租赁企业等）收购行为相对活跃，交易宗数合计占比超五成；以全部交易来计算，买家为机构投资人的交易金额占比超四成。

　　部分房企资金仍承压，积极出售资产以优化现金流，以披露卖家的交易计算，卖家为内资房地产企业（含开发商、商管公司、产业地产公司等）的交易宗数占比超四成。此外，随着行业持续调整，部分出险企业的资产流入法拍市场，以较低折扣拍出。根据中指数据，2024年1-5月，成交价格在1亿元及以上的法拍共71宗，其中商业地产标的（含综合体、零售商业、写字楼、酒店等）和工业类标的（含厂房、物流仓储等）合计共35宗，占比约50%，部分资产成交价格甚至低于评估价格的6折。

　　2本报告所统计的大宗交易标的资产的物业类型包含写字楼、商业、酒店、综合体、工业厂房、产业园区、公寓等，不含地块、住宅。此外，不含交易金额在1亿元以内的交易，不含关联交易等非市场化行为产生的交易。部分资产包类交易，其内含资产分布在不同城市，故在按城市统计交易笔数时存在重复计算。

　　4.企业经营情况：在营项目出租率整体保持平稳，部分企业销售额、客流量有所提升

　　2024年上半年，我国宏观经济总体平稳运行，但经济回升向好的基础仍需巩固，国内有效需求仍显不足，居民消费意愿有待进一步提升。长期来看消费市场韧性仍存，商业地产市场发展空间较大，但短期内呈现机遇与挑战并存的局面，消费需求的变化推动行业探索新发展模式。在此背景下，优秀商业地产企业顺应新的消费和服务趋势，持续强化项目运营水平，实现稳健发展。

　　企业经营方面，通过优化运营管理体系、强化人才队伍、推动技术创新等方式提升经营效率；同时通过升级产品体系、拓展业态布局等方式打造不同定位的多元产品组合，以覆盖更多客户群体，提升核心竞争力，构筑企业护城河。

　　项目运营方面，商业地产企业及时洞察消费需求变化，优化租户组合、拓展新业务模式，凭借多元业态组合、新潮商业场景和丰富的会员权益为消费者提供优质消费体验，提升项目吸引力；通过与商户共同制定经营策略、共享资源、建立沟通机制等方式精准帮扶商户，实现合作共赢。此外，公募REITs市场扩围，为企业存量资产盘活提供了有力支持，部分商业地产企业着力强化资产管理能力，以迎接大资管时代的到来。

　　从市场表现来看，头部企业在2023年取得了较好的成绩，在营项目出租率整体保持稳定。2023年，代表企业在营商场平均出租率超95%，与2022年底相比有小幅提升。

　　注：万达广场为2023H1出租率，中海商业为三年以上项目出租率资料来源：企业官微、企业公告、中指研究院综合整理

　　2023年，华润万象生活旗下101座在营购物中心实现零售额人民币1812亿元，同比增长43.3%；实现业主端租金收入人民币220亿元，同比增长38.8%，业主端经营利润率同比提升5.0个百分点至64.7%；营销画像平台助力会员活动筹备时长下降82%，活动转化率达30%；一点万象月活用户数提升52%，内容板块引流到店消费达人民币2.6亿元；写字楼出租率较2022年底提升3.2个百分点至83.9%。中粮大悦城2023年购物中心销售额347亿元，同比增长37%；客流量超3亿人次，同比增长66%。星盛商业2023年会员规模、V卡会员、高端会员、线上订单、会员复购率分别同比增长30%、38%、70%、83%、41%。

　　5.企业融资表现：融资环境仍待改善，公募REITs、经营性物业贷为企业拓展融资渠道

　　1）CMBS/CMBN、类REITs：2024年1-5月发行规模同比下降35.8%，以一线城市办公及零售物业为底层资产的产品发行规模占比超五成

　　2024年1-5月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN和类REITs产品发行单量共26支，较上年同期减少11支；发行规模共计363亿元，同比下降35.8%；平均单只产品发行规模同比下降8.6%。

　　图：2023、2024年1-5月房地产相关企业CMBS/CMBN、类REITs产品发行规模（按底层资产物业类型划分）

　　注：混合类指底层资产为多个项目且物业类型不同的产品。数据来源：CNABS、中指研究院综合整理

　　底层资产为零售物业、办公物业、酒店、综合体等商业地产项目的产品发行规模占比约89%。

　　具体来看，以零售物业为底层资产的产品发行规模为132.1亿元，占全部产品发行规模比重为36.4%，占比较上年同期提升23.8个百分点；以办公物业为底层资产的产品发行规模为121.62亿元，占比33.5%，较上年同期下降12.7个百分点；以混合类物业、酒店为底层资产的产品发行规模均在30亿元左右，占比分别为8.6%、7.8%，较上年同期分别下降4.6个百分点、11.8个百分点；以综合体为底层资产的产品发行规模不足10亿元，占比2.3%，较上年同期下降6.0个百分点；其他类型（物流仓储、租赁住房等）底层资产的产品发行规模超40亿元，占比11.4%。

　　底层资产为一线城市办公及零售物业的产品发行规模最多，约200亿元，占比超五成。

　　整体来看，商业地产项目依托于企业的良好运营可以产生稳定的现金流，发行以商业地产项目为底层资产的资产证券化产品成为企业融资的重要途径之一。但在房地产市场整体仍处调整期的情况下，CMBS/CMBN产品的认购意愿较低，发行量下滑；此外，部分头部商业地产企业选择合理利用经营性物业贷款作为融资渠道的有效补充，或为导致CMBS/CMBN发行量下降的另一因素。

　　2024年，我国消费基础设施公募REITs发行工作取得较大进展。从政策来看，国务院发布《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》，提到“推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展”，“研究制定不动产投资信托基金管理条例”，“落实并完善不动产投资信托基金等税收政策”等内容，证监会发布5项资本市场对港合作措施，其中包括“将REITs纳入沪深港通”。

　　数据来源：基金公告、中指研究院综合整理从产品发行情况来看，截至目前共5支产品正式上市，分别为嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费基础设施REIT和华安百联消费REIT；此外，华夏大悦城购物中心REIT已上报至交易所，华夏首创奥特莱斯REIT已获批。从3支发布一季报的产品来看，底层资产经营情况均较为稳健，出租率均在98%以上高位。

　　3）经营性物业贷有效补充企业融资渠道，部分企业经营性物业贷置换增额已超百亿

　　2024年1月24日，中国人民银行办公厅、国家金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，提到“2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。”头部商业地产企业持有较多优质商办资产，合理利用经营性物业贷款可有效缓解企业债务压力、增加企业流动性，是对融资渠道的有效补充，部分企业经营性物业贷置换增额已超百亿。

　　2024年以来，伴随宏观经济的恢复，写字楼租赁需求呈温和复苏态势，但整体来看市场仍延续供大于求态势，以价换量态势下写字楼租金仍下跌。严峻的市场形势对写字楼运营企业的服务能力和写字楼项目的软硬件质量都提出了更高的要求，优秀写字楼运营企业更加注重服务体系的升级和产业生态的打造，助力租户企业稳健经营的同时以“链主”企业为核心，持续吸纳产业链上下游企业，形成产业集聚效应。

　　写字楼运营标杆企业通过为租户提供全生命周期服务，助力租户企业发展。选址阶段，写字楼运营企业可为租户提供包括选址咨询、室内设计及装修、集采、智能化方案定制等服务，以一站式管家服务助力企业实现低成本、高效率的快速落地。入驻后，写字楼运营企业可帮助租户对接上下游资源、搭建政企沟通渠道、提供金融财税/法律/知识产权等方面的咨询或代办服务，同时为企业提供商务、会展等方面服务，助力企业经营。此外，写字楼运营企业秉承“以人为本”的理念，丰富写字楼内部配套功能，满足租户员工生活需求。

　　依托于中海商业，凭借“全域商办资产管理品牌旗舰”的品牌力量，以五大甲级写字楼产品、自由办公品牌OFFICEZIP、综合商务服务平台Officloud中海云商为基础，构筑了完整、集约、多元的品牌架构，致力于生态平台的打造，构建互利共赢的商业生态圈。

　　以中小企业为主要租户群体的联合办公面临着比整体写字楼市场更为严峻的形势，2023年部分联合办公企业收入下滑、甚至出现经营危机。但整体来看，我国中小企业仍保持发展，尤其专精特新企业群体逐渐壮大，支撑联合办公市场需求。与此同时，近年来行业发展方向有所转变，部分专业的联合办公运营商走上轻资产化道路；部分在写字楼运营方面具备先发优势的头部企业开始培育自有联合办公品牌，与旗下写字楼品牌形成互补，在租户企业的不同发展阶段提供相匹配的办公空间，以实现租户稳定续租。中海旗下自由办公品牌

　　，基于对建筑、人文的深度探索和对客户需求的关注，以低碳为核心理念，依托COOC中海商务的全域生态资源圈及品牌力量，打造低碳、高效的“未来办公实验室”，致力于构建绿色、智能的办公生态平台，助力企业实现可持续发展，共绘绿色未来办公新篇章。

　　写字楼项目不仅为租户企业提供办公场所，也是租户企业展示企业实力和形象的窗口，写字楼运营标杆项目在区位交通、楼宇功能、建筑设计、绿色低碳水平、数字技术应用、服务体系建设等多个方面具备优势，吸引众多知名企业入驻，以楼宇经济带动区域经济发展。

　　位于粤港澳大湾区·深圳前海桂湾核心商务区，屹立52万平方米全业态高端综合体之上，涵盖超甲写字楼、精品型商业壹方汇、高端酒店康莱德、一线海景公寓胤璞。大厦依托鸿荣源资产管理公司提供的多维运营服务大平台链接全系资源，以鸿商务四大商服体系及运营+物业双线服务，为入驻企业提供全方位高品质服务，为深圳及粤港澳大湾区打造国际一流商营环境持续贡献力量。

　　数字经济时代，进行“数字化转型”、以科技赋能精细化运营成为近年来商业地产企业不断探索和发力的方向，未来头部企业或将在“智慧零售”等方面加大投入力度。

　　数字化转型有助于商业地产企业降本增效、以数据辅助决策，同时增强客户体验、拓展新商业模式，进而提升企业核心竞争力；此外，在数字化方面积累了丰富经验、形成标准化产品的商业运营企业还可以将其数字化运营产品向外输出，帮助其他商业地产企业搭建数字化运营平台，推动商业地产行业转型升级。头部企业数字化转型的方向主要聚焦于运营数字化、营销数字化、服务数字化等方向，具体举措包括升级数字化运营平台、打造线上线下全渠道营销矩阵、优化各类用户APP/小程序等。

　　展望未来，国家将继续推进数字经济创新发展，促进数字技术和实体经济深度融合。大数据、云计算、人工智能、物联网等数字技术将继续推动实体商业向更加智能化、人性化的方向变革，商业地产企业应探索更多数字科技应用场景，创新商业模式的同时实现运营水平、服务水平和产品力的提升。

　　增量市场方面，商业地产市场增量开发逐年放缓半岛，市场正在进入存量时代，部分城市商业地产市场已呈现出供大于求态势，在此形势下，企业布局正在向人口吸引力强、产业经济发达、消费潜力大的高能级城市进一步聚焦。存量市场方面，商业地产租金走势仍面临压力半岛，头部企业正积极提升运营能力，通过升级服务体系、运用数字技术等手段提升业绩表现；同时，不动产金融的持续发展，为企业存量资产盘活提供了助力，为优秀的开发企业和运营企业均带来了发展机遇。

　　4万+房地产报告每日更新，涵盖住宅市场、房企研究、土地市场、物业研究、政策解读、指数研究等诸多领域；