半岛综合体育这一年，商业地产活得不易，但全球店王争夺激烈、全球新mall接连入市、港资抄底内地、REITs脚步加快。

　　与此同时，不少现象级消费趋势涌现。奢侈品远离凡人、讨好塔尖富人。M型塌陷的中产热衷“维持生存式节俭”，但氪金户外生活方式。中国茶咖大步“征服”世界，却忽略了暗藏的危机。湾区加速融合，内地人重返港澳，港澳人创造“反向消费奇观”……

　　聚焦、解构纷繁复杂的不确定性，不是为了追逐风口，而是为了看清自己是谁，从哪儿来，往哪儿去。

　　北京SKP卖了265亿元，蝉联“中国店王”。南京德基广场穷追不舍，全年销售额239亿元，同比增幅13.8%，高于北京SKP的10.9%。微妙的数据差，使得德基广场“距离中国店王一步之遥”。

　　看向世界，暗暗较劲的北京SKP、南京德基广场，去年双双超越昔日全球店王——英国哈罗德。

　　然而，哈罗德在疫后逐年强势反弹。据官方数据，哈罗德截至2023年1月28日的全年交易额为23亿英镑（约合人民币209.7亿元），较前两年的15.7亿英镑、11亿英镑大幅跃升。照此势头，2023全球店王或要换人。

　　但巨头悲喜不相通。有人勇抢店王，有人却深陷泥淖。2024开年，又见梅西百货裁员。1月26日开始裁员2350人，关闭5家门店，以精简成本。而早在2020年初，其已宣布“3年关闭125家百货”计划，此后业绩跌跌不止，且私有化不得，命途飘摇。

　　努力适应疫后新秩序的2023年，全球商业创新力量仍不断涌现。这一年，中国内地开出了394个商业项目，以数量多、类型全、分布广之姿态，成为全球商业创新集结地。

　　东京中城八重洲，集办公室、商业、酒店、巴士总站、学校等于一体，B2层设日本最大巴士转运站。身量小巧的涩谷道玄坂通，通过巧妙设计、连接，形成全新的回游商业空间；东急广场表参道原宿5层焕新开业，打造1000㎡“小确幸文艺”新形态购物街。

　　最受瞩目的麻布台Hills，日本地产开发商Mori Building耗时超30年半岛综合体育、耗资6400亿日元（约313亿人民币）打造的大型城市更新项目，目标每年吸引3000万客流。

　　看向2024年，日本将有更多新商业设施入市，包括三井不动产旗下的三井购物公园HARUMI FLAG、三井购物公园 LaLaterrace TOKYO-BAY、名古屋商业项目Atsuta nagAya等。

　　日本TOD商业、公园商业及城市更新再添炸裂新势力。而泰国作为亚洲标杆商业云集之地，亦不让须眉。

　　Central Pattana集团开发的Marché Thonglo，有热带雨林般的开放式空间、水上乐园滑水道般的透明廊桥、2300㎡“垂直绿洲”，被誉为新一代“曼谷最美商场”。

　　当然，除了中日泰，2023年投资6.43亿美元（约46.84亿元）、项目总面积超38万㎡的越南河内乐天西湖购物中心综合体、耗资6000万美元改造的澳大利亚Marketplace Gungahlin等，亦见商业新风尚。这张“全球商业打卡清单”，2024持续更新。

　　风水轮流转，时势造王者。回看2023中国商业地产圈，华润万象生活是绝对的顶流。

　　在营购物中心数量破百，上市三年业绩高速增长，唯一实现在重奢、中高端、非标项目均规模化布局，践行ESG战略及发行消费基础设施REITs，华润万象生活成功拿下由赢商网联合中城研究院联合发布的《2023年度零售商业地产企业综合实力TOP100》第一宝座。

　　在上述榜单中，IPO之路跌宕起伏的万达，虽然丢了第一但守住了基本盘，仍稳在老二之位。

　　冰与火这一年，12月12日，万达上市对赌危机终于解除。按照新协议，大连万达商管持股40%，为单一最大股东，太盟等数家现有及新进投资人股东参与投资，总计持股60%。

　　获得太盟集团全新注资之外，为缓解资金危机，万达广场“卖卖卖”不停。截至目前，王健林已经卖掉了10座万达广场，而在2024大概会有更多的万达广场摆上货架。

　　中国零售商业地产企业TOP100排位变化，尽显商业真实。艰难周期里的生存博弈仍在继续，企业需要时刻准备进化出新的“超级buff”，才能保持向前。

　　新Mall接连入市。瑞安旗下两个重磅新作，皆锚定魔都，次第而来。蟠龙天地五一前夕揭幕，经九年改造，城中村变商业在地化新样本；鸿寿坊9月28日开街纳客，百年老建筑焕新为“理想的附近”，烟火精致。

　　“旧改王者”领展，收购耗资32.047亿元、改造耗费2年半的广州天河领展广场，全面开业，焕新为广州CBD“第三空间”。

　　轻资产“先锋”，加速快跑。2023年6月，K11 Select上海、杭州、无锡连落三子，皆为轻资产之作。

　　北京三里屯太古里，继续西进北拓，将京城潮流脉动进行到底；广州太古汇的文化中心部分进行加、改、扩建工程，以补齐最后一块拼图。上海第二座K11已经动工；而南京西路上的恒隆广场，苦等多年终拿下北侧082-01地块。

　　港资在内地的三类动作，基本都瞄准一线、新一线城市，尤以华东为主阵地，大部分都是伺城市更新之机而动。进一步释放信号：增量爆炸的时代已经过去，地产生意需要回归存量市场，“精打细算”的开发运营术，谋求增长。

　　首批4单消费基础设施REITs项目在跨年前后披露认购价。华夏金茂商业REIT认购价2.67元，嘉实物美消费REIT认购价2.383元；华夏华润商业REIT，定价6.902元/份，证监会准予发售10亿份。

　　华夏华润商业REIT的定价，与前述二者形成“反差萌”。与此同时，中金印力消费REIT何时开始询价，亦备受关注。

　　此外，激烈争抢首只奥莱REIT，也有定论。首创先行一步，于2023年12月29日正式获上交所受理，拟发行总额20.54亿元。

　　消费基础设施REITs对商业地产圈的意义重大，如同万科董事会主席郁亮在的朋友圈所言：

　　“千呼万唤始出来！如同二十多年前的按揭，成就了千家万户老百姓的置业安居梦想；今天的REITs ，将帮助我们从房地产开发商转型为不动产的经营服务商，也为投资者提供了更多的选择，其深远影响将随时间而显示出来。”

　　2023 LVMH业绩大放异彩，营收、净利再创新高，但这并不意味着整个奢侈品行业走出困境。

　　Gucci去年前三季度收入大跌7%至22.17亿欧元，跌幅环比扩大。其母公司开云集团2023年第三季度收入下跌13%至44.64亿欧元。

　　奢侈品卖不动了，那怎么办？下凡吧！喜茶与Fendi的联名款卖爆，manner与LV联名书店褒贬不一但准赚足眼球。爱马仕入驻小红书，打入顶流社交阵地。

　　然而，下凡接地气，只是为品牌涨涨人气而已半岛综合体育。真正的赚钱基操是，不断提升品牌“入门门槛”，守护品牌稀缺性、尊贵感，锁紧高净值人群。最直接的方式，连翻涨价。

　　2023年，LV涨价4次，单次涨幅在3%至13%之间。Chanel两轮涨价，经典包袋系列单价突破8万元。2024年1月，LV、爱马仕、香奈儿又宣布新一轮涨价，而Gucci收缩销售渠道、新系列减产约20%。

　　“无止境”的涨价和减产，奢侈巨头们将那些需要“踮踮脚”才能够得着的人，尽可能排除在外。应验着LVMH老板Arnault的言论“不惜一切增长一定不是我们的目标，提高被渴望度才是。”

　　此外，获取距离凡人最远、距离富人最近的点位，奢侈品巨头在全球抄底地产物业。“我们正在努力为我们的品牌争取最佳地点，即AAA地点。”LVMH老板Arnault 说。

　　任何消费类目，都不能取悦所有人，只有不断动态筛选目标用户。经过10多年的“蒙眼狂奔”，奢侈品终于从泛众，回归塔尖人群。

　　小红书联合《户外探险outdoor》、《徒步中国》发布的《2023户外生活趋势报告》显示，户外运动生活既是日常休闲也是精神刚需，是破循规蹈矩不设限自我的生活方式。

　　告别“家里蹲”、“肥宅快乐”，年轻人乐于以“外人”自称，搭建起大受欢迎的户外六边形图谱——徒步、骑行、潜水冲浪半岛综合体育、露营、钓鱼、滑雪。其中，骑行笔记发布量增速近400%，取代露营，新晋户外顶流。

　　一辆自行车，大神有大神的逼格，素人有自由通勤的快乐。人群、场景多元，但对骑行的时尚性、舒适性的要求都较之前提高了。于是，骑行品牌越贵越好卖。

　　骑行生集合店领域，以社群为DNA的WeCycle、骑行控的装备天堂Frienday、以自行车为主题的生活方式品牌RE而意，高端城市绿色出行品牌MOOVi等，各有拥趸，成为商场招商香饽饽。另有丹麦高端骑行服品牌Pas Normal Studios，4月开出中国首店后，迅速成为资深骑行爱好者的“社交货币”。

　　进入11月，最火滑雪季来袭。以滑雪鞋服为主的ARCTERYX始祖鸟、DESCENTE迪桑特、Peak Performance壁客峰，兼具名气与格调，业绩飘红。

　　崭露头角的新秀品牌，集中在滑雪装备领域。新手小白入门级品牌icebreaker，2023年布局中国市场，全国首店进驻北京来福士，未来还将在多个城市开设门店。

　　创立于西雅图的Nobaday助攻滑雪板，是中国奥雪文化旗下品牌，共有15家线家在中国，未来目标预计要开超过50家店。芬兰世界级滑雪品牌Halti，目前在中国有约10家店，攻入北京、天津、哈尔滨，持续出圈。

　　出游方式，上半年追捧挑战时间和体力极限的“特种兵”，下半年玩起慢悠的citywalk、cityride。以干货长音频为主的中文播客出圈，也被广泛解读为慢生活方式的投影。

　　慢生活潮流之下，火了两年的香氛消费，持续火热。英敏特预测，中国香水香氛市场2023-2027年均复合增长率将为13.4%，2027年总销售额将达220.03亿元。

　　各大香氛、美妆巨头赚得盆满钵满。揽下Coach、Jimmy Choo、万宝龙、梵克雅宝等奢侈品牌香水代理权的Inter Parfums，2023年销售额预计同比大涨21%至13.2亿美元，较2019年大涨85%。

　　旗下拥有潘海利根、阿蒂仙之香、CommedesGarconsParfums等沙龙香氛品牌的西班牙集团Puig，确定将于2024年IPO，初步估值100亿欧元。

　　上海静安嘉里中心“大手笔”引入5+个香水香氛相关品牌，包括澳洲高端香氛护肤品牌Aesop、本土高端定制护发品牌“effortless无忧哲理”全国首店、东方沙龙香水品牌melt season岩语。

　　加上已有的德国芳香精油品牌15 essentials、泰国植物香氛护肤品牌thann、国内原创宇宙美学香氛品牌cosmic speculation宇宙的猜想等，项目北区“香氛主题一条街”初具雏形。

　　深圳万象天地内外场兼修，场内在香氛品牌聚集楼层以“穿香如戏”为主题打造香氛长廊，增加可自主闻香的外摆展位；场外高街做试验场，3季度焕新引入6家小众香氛品牌首店，打造香氛大道。

　　购物中心主动追捧，让香氛首店常年活跃。据不完全统计，去年截至7月底，已有31家各能级香氛首店开业。雅诗兰黛集团收购的小众香氛品牌Le Labo华南首店入驻深圳万象天地，开云集团35亿欧元收购的英国高端香氛品牌Creed，加速扩张，华中首店入驻郑州大卫城。

　　尽管melt season、闻献、观夏、SECRET’s DOOR等本土品牌正在崛起，但当下香氛话语权仍牢牢掌握在外资大牌手中。因为，后者更擅长通过调香、故事、包装，创造溢价空间，将情绪疗愈这种“精神玄学”叙述饱满。

　　中国消费品牌出海声浪，持续高涨。“冲浪者”来自新能源汽车、美妆、潮玩、服饰等各个领域。其中，中国茶饮、咖啡出海牌面最大。

　　日本、韩国大批咖啡店倒闭，更显中国茶咖出海新姿势——从谨小慎微的试探，转变为大胆自信的扩张。

　　玩家多元化。五年前，茶饮出海“明星品牌”是喜茶、奈雪、蜜雪冰城，如今还有霸王茶姬、茶百道、茶理宜世、甜啦啦、林香柠、茶救星球、茉酸奶等大批中腰部品牌。同样是五年时间，中国咖啡从现磨教育，快进到精品咖啡全民化，并向世界输出瑞幸、库迪、Manner等“中国咖啡名片”。

　　地域全球化。中国香港是最热门的“出海跳板”。而“走遍全球，必须先拿下东南亚”成为心照不宣的共识。同时，中国茶咖也打入了日韩、欧洲、澳洲、北美、俄罗斯等地。

　　规模全速进。一改试水姿态，步履加快。瑞幸4月首进新加坡，到12底门店数已达30家。蜜雪冰城、库迪、甜啦啦，野心勃勃重仓印尼，甚至喊出“百店千店”口号。

　　然而，出海并不如喊口号那么轻易。12月底，瑞幸败诉泰国版瑞幸商标侵权，反被索赔20亿泰铢，激起千层浪。2024年1月，霸王茶姬新加坡在营门店全部更名“amps tea与茶”，疑似与当地加盟商终止合作。

　　嘉御资本投资总监、跨境和电子商务组组长任广向CBNData表示，“在中国，茶饮品牌可能一个月能开200家店，但在美国一个月开个10家店、20家店已经是算比较快的速度。因为海外的租赁流转并没有那么快，所以扩张速度很难跟上。”

　　中国消费品牌出海，想要再上一个台阶，应该对市场保持充分敬畏，并且重点关注“全球在地化”。

　　过去数年，奢牌美妆生意基本都是“外包代理”。开云、历峰、LVMH、OTB集团、Prada、 Ralph Lauren、Valentino、Tom Ford等奢侈品牌和集团旗下美妆和香水业务，基本都由欧莱雅、Coty、雅诗兰黛、宝洁等美妆巨头授权经营或收购。奢侈大佬出品牌，美妆集团出技术，分工明确，相安无事。

　　然而，2023年风向大变，奢侈品大佬纷纷亲自下场运营美妆业务，并进行重大人事调动。

　　4月，LVMH的美妆业务核心高管“排兵布阵”马不停蹄。美妆部门董事长兼首席执行官Stephane Rinderknech履新，统领包括娇兰、Dior、LOEWE、Givenchy等16个品牌在内的LVMH美妆部门。

　　奢侈品大佬意“收复”美妆业务，战略意图明显： 把“现金奶牛”握在手中，弥补奢侈品消费的周期性疲软； 使门槛较低的美妆业务，与原生的时装、皮具、珠宝业务形成合力，输出更强、更统一的品牌格调和价值。

　　此外，巨头灵活押注未来可能的新增量——全球围猎小众品牌，中国品牌尤为吃香。据不完全统计，LVMH、开云、资生堂、欧莱雅、雅诗兰黛，在2022~2023年投资的中国小众美妆品牌，不少于8个，包括blank me、mealt season、闻献、Hi!apapa海龟爸爸等。

　　收复美妆产品线、收购小众品牌，国际巨头们正在周身腾挪，重新理解和捕捉新的美妆消费需求。

　　有趣的是，这一轮“口红效应”热潮，不是出于消费升级的渴望，而是基于对性价比的追捧。毕竟，对于多数人而言，量大质优的大牌常青款，是更确定的省钱方案。而得到巨头输血的小众品牌们，则可能弥补常青款的缺失。

　　“中国版LVMH”，被山东如意、复星时尚喊了N年，终未如愿。而现在，安踏戏剧性地戴上了这顶王冠。

　　自2021年确立“单聚焦、多品牌、全球化”十年战略，安踏集团在2023年成为国内风投机构最想“偷师”的企业。

　　业绩方面，2023年上半年集团总营收296.45亿元，股东应占溢利47.48元，双双创下五年同期最高纪录。

　　主品牌安踏，确立2023-2026核心战略为“聚焦大众赛道”与“品牌向上”，重磅门店——全国首家安踏鞋概念店、安踏奥运殿堂级形象店次第亮相。

　　而继FILA、始祖鸟分别押中“轻奢运动风”、“高端户外风”之后，萨洛蒙又称霸“丑鞋风潮”，迪桑特在“史上最热滑雪季”霸屏不止。

　　显然，安踏的野心，还有一个市值700亿美金的IPO。旗下亚玛芬体育（拥有始祖鸟、萨洛蒙、威尔胜、壁克峰等品牌）于今年1月4日坐实上市传闻，正式向纽交所递交IPO招股书。

　　700亿美金IPO瓜熟蒂落，安踏又赶着杀入奢侈品圈。2023年9月，丁世忠联合牵头的中国财团Raza Heritage Holdings拿下意大利奢侈家纺品牌 Frette 100%股权，此次交易虽是丁世忠通过个人投资工具参与的，但业界仍倾向于认为，安踏一只脚已迈入奢侈品圈。

　　制定和执行长线战略的定力、捕猎消费风口的敏锐、以及灵巧的运营操盘策略，安踏被称为“中国LVMH”并不为过。

　　2023年，零售消费IPO冲刺者中，成功者仅有Birkenstock、达美乐、锅圈等极少数品牌。屡试屡败是常态，老乡鸡、乡村基、绿茶等一众国内餐饮品牌，彩妆品牌毛戈平、生鲜一哥盒马，均招股书失效，或明确暂停IPO进程。

　　上市困难重重，跃跃欲试者仍排队入场。据悉，沪上阿姨、新时沏、霸王茶姬、和府捞面、遇见小面均有上市传闻。其中，遇见小面联合创始人苏旭翔已回应称“没有，谣传而已”。

　　1月2日，蜜雪冰城、古茗同日披露招股书，与去年8月披露招股书的茶百道，展开茶饮新股三国杀，也向业界打了三剂强心针。

　　另外，徽菜连锁品牌小菜园、西班牙“香氛帝国”Puig集团、中国泛娱乐产品行业的开拓者和领导者卡游有限公司、中国快时尚跨境电商平台SHEIN等均已披露招股书。

　　但这波IPO冲刺大军，都有拉满期待的估值，但仍然面临诸多不确定性因素。自身财务不够理想、外部阻力重重、动荡的宏观大环境，都是影响结果的变量。

　　香港旅游发展局（旅发局）初步统计显示，2023年全年访港旅客约为3400万人次。内地旅客约有2700万人次，占比近八成，国际旅客也加速返港。

　　于是，奢侈品大牌重回香港。路易威登于2023年11月在星光大道举行2024初秋男装大秀，Dior早秋男装也将于今年上半年到来。

　　众多奢侈品牌纷纷“重回”香港开店。爱马仕、迪奥和古驰等头部奢侈品牌在香港开设或翻修旗舰店。香奈儿低价盘下铜锣湾物业，租期最长可达9年。

　　另一方面，内地品牌加速涌入港澳，餐饮品牌是先锋。据赢商网不完全统计，2023年至少有20个餐饮品牌在港、澳开出新店或围挡，库迪咖啡、蜜雪冰城、太二酸菜鱼、茉酸奶、西塔泥炉老太太等引发社交传播热潮。

　　仲量联行香港研究部资深董事锺楚如表示：我们预期内地零售商在港扩张的趋势将会于今年（2024年）持续。

　　对内地客而言，香港老牌商场仍有吸引力，但博物馆M+、定位“国际旗舰购物艺术馆”的K11 MUSEA、清新自然全新空间体验的启德Airside，才是新晋顶流目的地。

　　2023年2月6日，内地与香港通关重启，7月1日港澳车北上政策落地。湾区加速融合，内地游客涌入港澳，港澳人挤爆深圳。

　　港珠澳大桥边检站数据显示，2023年经港珠澳大桥珠海公路口岸出入境旅客超1630万人次，出入境车辆超326万辆次，分别为2019年的1.29倍和3.8倍。其中，港澳居民超过992.7万人次，占总客流近61%，创历年新高。

　　于是，珠海、深圳等地刮起一股“反向消费”新潮流。他们的行头很明显，“穿运动鞋，拉着行李箱，双肩包经常背在前面，就是他们没错了。”他们的社交帖子，越来越多使用流畅的简体中文，信手拈来“出去浪”、“种草”、“打卡”等内地赛博术语。

　　他们“承包”深圳万象城、深圳湾万象城、万象汇、卓悦中心、龙华壹方城、前海壹方天地等热门商场。鲍师傅、阿嬷手作、kumokumo被调侃为“港客必买三件套”，木屋烧烤、喜茶、奈雪、太二酸菜鱼等热门品牌，也是热门选项。

　　非要评出港澳人最爱去的买办场所，那还得是超市。从社交轨迹看，热度top3的超市是，山姆会员店、Costco、盒马鲜生。

　　为了最大程度地方便港客往返，巴士公司、快递公司、旅行社、“带逛中介”纷纷主动出击。

　　深圳前海山姆店、福田山姆店、龙华壹方天、海壹方城均已开设香港直通巴士，设多条线日，推出“深港半日达”半岛综合体育，香港居民可在山姆APP下单，最快半日送货上门。香港旅行社纷纷推出“Costco两日一夜旅行团”，订单全线日Costco新店开业，开卡会员由前一天的10万膨胀到14万，港客占比高达10%。

　　港澳人买爆深圳商场、超市、网红店，最大原因是“比香港平价”。而去逛“湘里湘气”复活归来的文和友，则是因为这里是洋气时尚的“Vintage复古风圣地”，“能看见80年代的香港和90年代的深圳”，能吃到地道湖南风味的臭豆腐、小龙虾、烧烤、炒菜。

　　内地、港澳居民双向交织流动，他们在社交平台上，自嘲、调侃、互相支招。彼此的融合，让香港、澳门两块世界级招牌，更具吸引力半岛综合体育。

　　中国旅游研究院发布的《中国旅游集团化发展报告（2023）》显示，2023年国内旅游人次和旅游收入预计恢复至疫情前的9成。在经历三年的 “附近游”、“微度假”之后，长线出游需求暴增，占比高达56%。

　　以长线年前三季度，国内旅游达到36.7亿人次，实现旅游收入3.7万亿元，同比分别增长75%、114%。

　　中国人出游释放的巨大消费力，势必对经济复苏产生积极影响。于是，多国开启“免签大赛”，只为重新赢回中国游客。

　　泰国对中国实行“免签入境，停留期不超过30天”政策三个月后，于2024年1月2日，更新为：将自3月1日起对中国公民实施永久免签政策。

　　中国与新加坡互相免签协定，将于2024年2月9日正式生效，停留不超过30日。据传，日本也频频“研究对中国公民部分免签的可行性”。

　　人民网报道，截至2024年1月下旬，中国已与157国缔结了涵盖不同护照种类的互免签证协定，与44个国家达成简化签证手续协定或安排，与包括新加坡、马尔代夫、哈萨克斯坦等22个国家实现全面互免签证。此外，还有60多个国家和地区给予中国公民免签或落地签便利。

　　●世界经济“失去的10年”，港资外资开发商、全球品牌抄底中国内地 2023全球商业图鉴

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