半岛综合体育后房地产时代，从开发商建造空间到对空间的服务和运营是大家一直探索的方向。房屋中介、物业管理、长租公寓、共享办公等都是对后市场新的探索形式。今天我们聊聊商业办公领域的的创新模式，共享办公。

　　在商业办公领域，世界第一大共享办公巨头WeWork最近新闻不断。曾经估值470亿美元，布局全球30多个国家。去年9月IPO失败，估值一降再降。联合创始人 Neumann离职。累计亏损160亿美元以上。

　　一直力捧WeWork大力扩张的软银孙正义在2020年3月决定终止承诺的30亿美元收购创始团队股权计划。至此软银累计投资该公司100多亿美元。

　　WeWork与软银反目，创始团队提起诉讼。疫情当下，这家世界共享办公鼻祖陷入非常尴尬的境地。

　　2016年7月进入中国，与远洋集团、电子城集团、华住集团、金地商置等多家中国企业与合作，多地布局。

　　回看WeWork的发展历程，资本的催化和创始人个人行为对公司今天的现状起了重要的作用。我们不讨论谁是谁非，我们更想从市场需求、商业模式、发展畅想上来思考“共享办公”的当下和未来。

　　“共享办公”、“联合办公”、“众创空间”、“孵化器”等等同属于办公领域的集约化解决方案。我们把它当做一类来看。

　　WeWork创办于2001年，中国的共享办公开始于2014年9月总理的“大众创业，万众创新”的倡议之后。毛大庆的优客工场创立于2015年。之后涌现了大量的众创空间、联合办公等企业。这种现象有政策的催化，也符合市场的需求。

　　首先，中国改革开放40年，除住宅以外，盖了5亿平方米的房子，这里面有酒店、办公楼、综合体，并且存量房还在不断增加。房屋持有人存在一个运营管理、投资收益的需求。这些持有人有个人、公司、房地产公司等，大部分缺乏专业的办公空间管理运营能力和经验。

　　其次，在规模庞大的企业用户中，中小微企业占比很高，中小企业生命周期平均为2-3年。办公空间需求、置换、出让等行为相对高频。2018年底，中国共有1亿家公司，巨型企业200个、大型企业2万家，中型企业40万家、中小企业500万家、个体户5000万。

　　数量庞大的中小微企业办公用空间需求与供应方之间就产生了中介、运营、服务的市场。

　　在2014年“大众创业”的号召下，也有很多政府补贴政策给予这类企业。所以真真假假，各类联合办公、众创空间大量涌现。北上广深几个大城市2017、2018每年新增上百家。

　　共享办公创业者们从资本、政策、技术、趋势等多个视角出发，展示了非常卓越的创新构想和发展速度，在短短的四五年时间快速迭代了多种商业模式。

　　2017年， Neumann也带着孙正义在WeWork 总部周围逛了12分钟，孙正义宛如当年发现马云发现阿里巴巴一般，当场决定44亿美元投资 WeWork，一场资本助推的共享办公盛宴从此开启。资本和智慧聚集，不怕做不到只怕想不到，共享办公商业模式迅速迭代发展。

　　整租大面积空间，通过设计装修，分割成小空间出租，最小单元一张桌子、一个办公室出租赚取差价。加上会议室、洽谈区、公用前台、休息区、甚至公共茶水间、厨房。

　　在空间提供方面分为自己投资整租和与物业方合作、品牌输出、托管收服务费等模式。

　　共享办公品牌大都建造了具有特殊美学特征的办公场所。玻璃墙，植物，茶台书吧以及简洁明快的办公桌椅。非常吸引年轻一代创业者。入驻企业主一般都比较年轻。

　　对企业的服务，人资招聘、培训、学习等；财税记账、报税、财税规划；法务，拟定合同、法律指导；工商、行政等服务。

　　对企业创业服务，创业辅导、业务资源对接、资本资源对接半岛综合体育、国家补贴申报等服务。

　　以上这些服务有自建服务团队半岛综合体育、合作三方资源、投资相关服务公司股权等形式。围绕搭建企业服务产业链做整合赚取服务差价。

　　WeWork非常重视对相关服务企业的投资。还投资了大量与企业服务相关的科技型公司，如会议室预约与分析系统提供商、数字签到系统提供商、建筑业移动通讯服务提供商、编程培训服务提供商等。围绕办公各个维度、上下游链条搭建全生态产业链。

　　从空间服务到企业服务到人的服务，人是一切的核心。办公需求也最终会生长为情感需求、文化需求。每一个办公品牌一方面在自我文化建设上“得”人心，也在经营“人流量”的同时思考第三层次的差价。

　　这个层次，会员的再需求，如社区电商，类似我们讲过亚朵的互联网商品销售。还有针对自己生态内人群精准的广告营销。赚取更外层的客户业务差价半岛综合体育。

　　在WeWork和优客工场的招股说明书中，都在这个层次做了非常重要的延伸。这也是创业故事讲得好不好，决定未来可畅想的空间大小，也直接决定了企业估值的大小。

　　WeWork的商业模式讲述的是空间运营+社区故事，空间会员会费占总收入的83%。

　　而优客工场的商业模式为“空间运营+非空间业务”。目前的三大块收入来源为空间会员费收入、营销和品牌服务收入及其他服务收入。非空间业务收入就是这个层次。

　　一类是空间+投资初创企业的模式。也就是标准的孵化器，也是政府倡导的众创空间服务功能。特别适合天使投资。

　　还有一类是对空间资本化。把租赁投资做成Reits，融资进来，减轻投资压力。这多应用在机构投资人。

　　目前半岛综合体育，共享办公的商业模式基本都是以上四种的组合。每个品牌各有侧重，自我组合。

　　总结共享办公的商业模式，它是地产开发商向地产运营商的轻资产变革的一种模式，也是写字楼产品的形态变革，从集约经营到共享经济，从空间硬件到服务的变革，符合未来客户需求和市场需求的发展趋势。

　　但是在资本的催化下，一开始就走了融资、占地盘、走资本之路的模式。在空间、硬件、配套等服务上追求高大上，偏离了最初的集约化的目的。

　　优客工场可谓中国共享办公的优秀企业，在它招股书中显示，2017年亏损3.73亿元人民币，2018年亏损4.45亿元人民币半岛综合体育，2019年前九个月亏损额为5.73亿元人民币。

　　共享办公一定有长远的发展空间。未来经过市场的洗礼，扎扎实实从业务中赚钱发展，才是共享办公真正的未来。

　　资本是企业发展的助推器助推进步，也是事物的催生素拔苗助长。《传习录》中有句“花之千叶者无实，后生美质，须令晦养厚积”。美好的事物我们希望看它慢慢地健康成长起来。